DAS PROBLEM:
Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen, bevor die Finanzierung abläuft. Wenn Sie den Darlehnsvertrag vorzeitig kündigen, verlangt die Bank Schadensersatz für entgangene Zinsen. Der Betrag ist hoch, ungefähr so hoch wie die Summe der Zinsen, die Sie bis zum Ende des Darlehnsvertrags gezahlt hätten.
DIE LÖSUNG:
Die Klausel im Kreditvertrag zum Schadensersatz bei vorzeitiger Kündigung könnte unwirksam sein! Sie müssen dann keinen Schadensersatz an die Bank zahlen. Sie können Ihre Immobilie ohne Kalkulation dieser Zusatzkosten verkaufen. Ein deutsches Landgericht hat entschieden, dass die Klausel einer Bank im Kreditvertrag unwirksam ist.
DER GRUND:
Die Bank hat keinen Anspruch auf Zahlung der so genannten Vorfälligkeitsentschädigung, wenn sie den Kreditnehmer nicht korrekt über die Berechnung des zu zahlenden Betrags bereits im Darlehnsvertrag informiert. Die Berechnung im Vertrag muss mathematisch korrekt sein. Ein Urteil des Landgerichts (LG) Darmstadt (Az. 13 O 6/22) hat dies nun genau geprüft. Das Gericht hat die Klausel wegen fehlerhafter Berechnung der Bank im Vertrag für unwirksam erklärt.
Das Urteil kann auch für Ihren Fall einer vorzeitigen Kündigung der Immobilienfinanzierung maßgeblich sein.
IM EINZELNEN:
Die Berechnung der Bank über den Zinsschaden muss nachvollziehbar sein. Sie darf die Vorfälligkeitsentschädigung nicht verlangen, wenn sie im Kreditvertrag fehlerhaft über die Berechnungsgrundlage der Entschädigung informiert.
Die Bestimmung im Vertrag lautete: der Schaden der Bank ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Vertragszins (also dem Zins der Baufinanzierung) und der Rendite von Hypothekenpfandbriefen mit einer Laufzeit, die der Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens entspricht.
Doch diese Berechnungsgrundlage ist falsch: Denn die Restlaufzeit eines Darlehens bedeutet der Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung des Kredits. Im vorliegenden Beispiel gibt die Bank die Laufzeit im Vertragstext mit mehr als 33 Jahren an. Dies ist jedoch unerheblich für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.
Relevant ist vielmehr der Zeitraum bis zum frühestmöglichen regulären Kündigungszeitpunkt des Kunden. Das ist meist der Zeitraum bis zum Ende der Zinsbindung des Darlehens, zum Beispiel oft – zehn Jahre nach Abschluss.
VIELE IMMOBILIENKREDITVERTRÄGE BETROFFEN
Viele Banken verwenden diese Vertragsklausel. Daher haben Sie gute Aussichten darauf, den Schadensersatz zu vermeiden, wenn Sie Ihre Immobilie vorzeitig vor Ablauf der Finanzierung verkaufen wollen.
Rechnen Sie aber nicht damit, dass die Bank ihre Schadensersatzforderung schnell aufgibt. Sie werden Ihr Recht vermutlich mit Nachdruck geltend machen müssen. Wenn nötig, ziehen Sie einen Rechtsanwalt hinzu.